Многофункциональный юридический сервис
Бесплатная консультация Москва
15.05.2018
Номер вопроса: 115889

Здравствуйте! Хочу приобрести земельный участок для ижс, но половина участка приходится на обществен...

Стоимость
вопроса
299 Р.

Здравствуйте! Хочу приобрести земельный участок для ижс, но половина участка приходится на общественно-деловую зону(объектов здравоохранения). Могу ли я приобрести участок под объекты, после чего изменить вид разрешённого строительства? Или администрация заранее может изменить вид? И вообще в праве отказать?

не в сети Роман

Не нашли ответ? Задайте вопрос

Ой, ошибки:

    Ответы от 2 юристов

    Роман, администрация заранее вид использования земельного участка изменять не будет,  так как вы выступаете инициатором покупки, а с ходатайством о переводе должно обращаться надлежащее лицо. Пока вы не собственник участка, по отношению к нему вы»никто и звать вас никак» (извините за образ).

    Цель выделения зон объектов здравоохранения: сохранение и развитие территорий, предназначенных для размещения учреждений здравоохранения и социальной защиты, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны.

    Основные виды разрешенного использования:

    Земельные участки, предназначенные для размещения:

    - объектов здравоохранения;

    - объектов социального обеспечения;

    - сооружений наружной рекламы.

    Количество этажей наземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 3.

    Соответственно,  для ИЖС вам естественно придётся изменять его назначение. Но прежде чем вообще осуществлять все это дело, изучите Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" от 21.12.2004 N 172-ФЗ (последняя редакция). Отказ в переводе возможен по трём основаниям:

    Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
     
    Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
    1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
    2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
    3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
    (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)

    Особое внимание обратите на п.3 указанной статьи и изучите план развития территории, на которой находится интересующий Вас участок.

    С уважением.
     

     

    Беляев Роман
    15.05.2018 | 08:14
    Алексей, категория не меняется, меняется вид. Или это одно и тоже? Получается 3 пункта мне откажут, за не целевое назначение?
    Алексей Ладыгин
    15.05.2018 | 08:47

    Роман, целевое назначение земель и вид использования это разные вещи. Просто при поставленном вами вопросе земли здравоохранения могут находится на другой категории ( это вполне возможно). Если целевое назначение не меняется, то задача упрощается. Если участок будет в собственности и у администрации в перспективе нет грандиозных планов (план развития МО), то отказ маловероятен, и если он будет, то его будет проще оспорить в судебном порядке (целевое назначение прежнее и наверняка рядом есть участки ИЖС)



    С уважением.

    Беляев Роман
    15.05.2018 | 09:36

    Алексей, а в случае аренды? Можно ли изменить вид в аренде? Ведь в собственность пустой участок не переведёшь?

    Алексей Ладыгин
    15.05.2018 | 09:58

    Роман, маловероятно, принимая во внимание, что вы будете брать участков аренду под ИЖС, он должен быть предоставлен вам без аукциона (39.6 ЗК РФ), администрация в соответствии с зонированием может вам вторую половину и не предоставить. Вид разрешённого использования нужно будет менять в самом договоре аренды. Вопрос упрется в администрацию. Законодательство напрямую запрещает менять в одностороннем порядке вид использования земель, установленного зонированием,  при получении их по договору аренды по результатам аукциона, а вот при отсутствии аукциона подобного запрета нет.

    Беляев Роман
    15.05.2018 | 10:22

    Алексей, Вы как советуете сделать? Участок не межеван. 

    Беляев Роман
    15.05.2018 | 10:22

    Алексей, Вы как советуете сделать? Участок не межеван. 

    Алексей Ладыгин
    15.05.2018 | 10:49

    Роман, я так понял, участок Вам приглянулся, если так активно им интересуетесь. Ну так и закиньте заявление. Посмотрите на ответ и дальше будете принимать решение. За спрос денег не берут. Если откажут, по основанию ужебудете принимать решение:



    Статья 39.16. ЗК РФ Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

    (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

     

    Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

    1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

    2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10настоящего Кодекса;

    КонсультантПлюс: примечание.

    С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ подпункт 3 статьи 39.16 излагается в новой редакции.

    3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства или комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев обращения с заявлением члена этой некоммерческой организации либо этой некоммерческой организации, если земельный участок относится к имуществу общего пользования;

    КонсультантПлюс: примечание.

    С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ статья 39.16 дополняется новым подпунктом 3.1.

    4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства;

    5) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства;

    6) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;

    7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;

    8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;

    9) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории, за исключением случаев, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов;

    10) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратилось лицо, с которым заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, предусматривающие обязательство данного лица по строительству указанных объектов;

    11) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 настоящего Кодекса;

    12) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило предусмотренное подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.11настоящего Кодекса и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11настоящего Кодекса;

    КонсультантПлюс: примечание.

    С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в подпункт 13 статьи 39.16 вносятся изменения.

    13) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18настоящего Кодекса извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

    14) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

    15) испрашиваемый земельный участок не включен в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

    КонсультантПлюс: примечание.

    С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ подпункт 16 статьи 39.16 излагается в новой редакции.

    16) площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом;

    17) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;

    18) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения;

    19) предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;

    20) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования;

    21) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

    22) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;

    23) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

    24) границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";

    (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

    25) площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

    (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 206-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

     

    Беляев Роман
    15.05.2018 | 12:12

    Алексей, в заявлении указывать для строительства объектов ? 

    Беляев Роман
    15.05.2018 | 12:12

    Алексей, в заявлении указывать для строительства объектов ? 

    Алексей Ладыгин
    15.05.2018 | 12:58

    Единого образца нет, типовой бланк можно получить в администрации. Для примера:



    https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/munitsipalnyh-zemel/kak-pravilno-sostavit-zayavlenie.html

    Беляев Роман
    16.05.2018 | 03:48

    Алексей, Вы говорите участок предоставят без аукциона согласно ст. 39.6 зк, какого пункта точнее ,можете сказать?

    Алексей Ладыгин
    16.05.2018 | 07:41

    Пункт 15 части 2 посмотрите. Только негатив за что непонятно? Если что-то неустраивает, можете написать жалобу администратору и закрыть диалог.



    С уважением.

    Алексей Ладыгин
    16.05.2018 | 07:41

    Пункт 15 части 2 посмотрите. Только негатив за что непонятно? Если что-то неустраивает, можете написать жалобу администратору и закрыть диалог.



    С уважением.

    Беляев Роман
    16.05.2018 | 09:55

    Алексей, извиняюсь за это. Гаджет и плохой интернет делают своё дело.


    Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) (Состав земель в Российской Федерации), земли в РФ по целевому назначению подразделяются на категории, к одной из которых относятся земли населенных пунктов (ранее – земли поселений).
     
    Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
     
    При этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно.
     
    В соответствии с п.2 ст.8 ЗК РФ (Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую) категория земель указывается в том числе в договорах, предметом которых являются земельные участки; государственном кадастре недвижимости; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    Из ст. 85 ЗК РФ (Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий) следует, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами в том числе к следующим территориальным зонам:
    1) жилым;
    2) общественно-деловым.
     
    При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
    Согласно данной статье Земельного Кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
     
    Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент территориальной зоны, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
     

     

    Следовательно вам сначала нужно либо выкупать либо взять в аренду без торгов и потом менять назначение земли.

    Беляев Роман
    17.05.2018 | 05:12

    Азизбек, без торгов на каком основании? Администрация явно предложит торги.